高层住宅即将洗牌 低容积率成趋势

未来，一大批优质住宅将取代现有的高层或超高层建筑。低容积率的改善性新房可能成为楼市的新基石。

进入2025年，各地纷纷推出优质地块。这些地块的共同特点是低容积率。例如，上海最近拍出的一块地王，成交总价48717万元，楼面价约16.23万/平方米，刷新了此前绿城徐汇滨江地块13.1万/平方米的纪录。该地块位于上海市中心最大的商业中心静安寺-南京西路商圈，占地面积仅2084平方米，容积率限定在1.44，限高12米。上海2025年第一批清单显示，5宗成交地块中，除虹口C080302单元hk329-11地块容积率超过3外，其余都在2.5以内，松江的SJC10008单元05a-24号地块容积率更是低至1.2。

北京2月25日举行了2025年商品住宅用地推介会，推介了69宗地块合计约430公顷涉宅用地。虽然与去年相比减少了18宗，面积缩减了110公顷，但这些地块容积率都不高，全部低于3，其中22宗明确容积率在2以内。此外，大部分地块限高在60米以下，部分地块限高30米以下。

广州2月28日发布的《2025年度广州经营性用地供地蓝皮书》✨计划出售131宗宅地，比2024年多了35宗。其中有105块用地容积率低于3，占比接近80%，28块低于2。郑州自然资源和规划局计划2025年推出主城八区共71宗地块，近一半容积率低于2.5，不少低于2。

实际上，去年已有城市降低地块容积率。苏州去年拍出的47块地中，35块容积率低于1.3；郑州拍出的20块地中，16块容积率在3以下。一般来说，容积率越低，小区楼层越矮。独立别墅容积率为0.2～0.5，联排别墅为0.4～0.7，6层以下多层住宅为0.8～1.2，11层小高层住宅为1.5～2.0，18层高层住宅为1.8～2.5，19层以上住宅为2.4～4.5。容积率小于1.0的住宅小区为非普通住宅。

如今这些城市纷纷拿出好地，控制低容积率，意味着将会诞生一大批小高层、洋房或别墅产品。这符合去年提出的“好房子”目标。过去两年，“好房子”多次被提及，现在正朝着这个方向发展。好房子的特点是低容积率、高质量、功能齐全、环境优美。

开年后，多地政府将建造“好房子”列入年度工作重点。例如，北京出台了相关技术要点，杭州发布了计算规则的通知。

随着大批好房子的到来，购房者将住上更优质的房子，居住环境显著提升。未来两到三年，新房和二手房市场可能出现分水岭。新房供应将以大面积住宅为主，得房率更高，园林建设更精细，比现有高容积率的超高层住宅更具优势。二手房市场尤其是老旧房屋将受到冲击，价格压力增大。即使当前的新房在未来成为次新二手房，在新规约束下，其得房率和容积率也将不如新推出的低容积率产品。

因此，未来几年，低容积率产品的入市将重构住房价格体系，尤其是二手房市场。加上保障性住房的发展，高容积率的二手住宅和老破小将逐渐退出主流交易市场。当然，低容积率搭配不限价政策，新房价格也会较高，但品质更好，户型更大，园林更美观。各地交易市场将逐渐从刚需转向改善型需求。

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